Immobilie kaufen: GmbH oder privat?

Diese Frage kommt in fast jedem Erstgespräch. Jemand kauft eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus, hat gehört dass man das über eine GmbH machen kann, und möchte wissen ob das Sinn ergibt. Die ehrliche Antwort lautet: Das hängt davon ab. Aber nicht von irgendwelchen Kleinigkeiten, sondern von Faktoren die man vor dem Kauf kennen muss. Wer die Strukturfrage nach dem notariellen Kaufvertrag stellt, hat den günstigsten Zeitpunkt bereits verpasst. Nicht weil nichts mehr möglich wäre, aber weil eine nachtägliche Übertragung einer privat gekauften Immobilie in eine GmbH in den meisten Fällen Grunderwerbsteuer auslöst. Das kostet -vorbehaltlich einer komplexen und nicht rechtsicheren Strukturierung- grundsätzlich in Hamburg 5,5 Prozent vom Verkehrswert. Bei einer Immobilie im einstelligen Millionenbereich ist das kein Pappenstiel. Was für die private Haltung spricht Wer eine Immobilie im Privatvermögen hält und sie nach zehn Jahren verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn keine Einkommensteuer. Das ist ein erheblicher Vorteil, den die GmbH-Struktur nicht bieten kann. In der GmbH wird ein Verkaufsgewinn immer besteuert, mindestens mit Körperschaftsteuer und Soli. Das sind knapp 16 Prozent, bei Ausschüttung kommt die Kapitalertragsteuer obendrauf. Wer also eine Immobilie kauft, sie vermietet, und nach einigen Jahren mit Gewinn verkaufen möchte, sollte sehr genau rechnen bevor er sich für die GmbH entscheidet. Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren im Privatvermögen ist ein Vorteil, den man nicht leichtfertig aufgeben sollte.

Auch relevant: Bei der von vornherein selbstbewohnten Immobilie unterliegt der Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht der Einkommensteuer. Im Fall einer ursprünglich vermieteten und dann selbst bewohnten Immobilie, kann diese steuerfrei veräußert werden, wenn diese im Verkaufsjahr sowie in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Davon muss nur in dem "mittleren" Jahr durchgängig die Wohnung selbst bewohnt wurden sein (3x-Silvester-Regel). Was für die GmbH-Struktur spricht Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung generiert und ein hohes persönliches Einkommen hat, zahlt auf diese Einkünfte im Privatvermögen seinen individuellen Einkommensteuersatz. Bei Spitzenverdienern sind das 42 oder 45 Prozent. In einer GmbH werden dieselben Einkünfte mit rund 15 Prozent Körperschaftsteuer belastet. Solange das Geld in der GmbH verbleibt und nicht ausgeschüttet wird, ist dieser Unterschied erheblich. Das bedeutet: Wer eine Immobilie als langfristige Kapitalanlage hält, die Einkünfte thesauriert und das Vermögen in der Gesellschaft wachsen lassen möchte, profitiert von der niedrigeren Besteuerung in der GmbH. Besonders dann, wenn ein Portfolio aufgebaut werden soll und die Erträge in weitere Käufe reinvestiert werden.

Dazu kommt die Haftungsfrage. Immobilien in einer GmbH sind vom Privatvermögen getrennt. Das kann bei größeren Portfolios oder bei der Aufnahme von Fremdkapital ein relevantes Argument sein.

Steuerhack: Durch eine spezielle steuerliche Rücklagenbildung kann ein etwaiger Veräußerungsgewinn nach 6 Jahren Haltedauer in Gänze steuerfrei sein. Wann lohnt sich eine Holding-Struktur? Wer mehrere Immobilien hält oder plant, ein Portfolio aufzubauen, kommt früher oder später zur Frage der Holding. Eine Immobilien-GmbH unter einer Holding-Gesellschaft ermöglicht es, Gewinne aus dem Verkauf von GmbH-Anteilen nahezu steuerfrei zu vereinnahmen. Das sogenannte Schachtelprivileg sieht vor, dass eine Kapitalgesellschaft Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an einer anderen Kapitalgesellschaft zu 95 Prozent steuerfrei vereinnahmen kann.

Das ist ein sehr leistungsstarkes Instrument. Aber es erfordert eine vorausschauende Planung und eine saubere Struktur von Anfang an. Wer das nachträglich aufbauen möchte, hat meistens deutlich mehr Aufwand und Kosten. Praxishinweis: Die Grunderwerbsteuer stellt bei jeder Umstrukturierung eine Hürde dar. Es gibt jedoch Gestaltungsmöglichkeiten, die unter bestimmten Voraussetzungen eine steuergünstige Einbringung ermöglichen. Das ist aber kein Do-it-yourself-Thema. Die Fragen, die vor dem Kauf geklärt sein sollten Wie hoch ist das persönliche Einkommen und damit der individuelle Steuersatz auf Mieteinnahmen? Soll die Immobilie langfristig gehalten oder nach einigen Jahren veräußert werden? Wird das Kapital benötigt oder kann es in der Gesellschaft verbleiben? Ist das eine einzelne Immobilie oder der erste Schritt eines größeren Portfolios? Gibt es erbrechtliche oder familienrechtliche Überlegungen die eine Rolle spielen?

Diese Fragen klingen einfach. Ihre Antworten bestimmen, ob die GmbH-Struktur ein Vorteil oder ein Nachteil ist. Pauschal ist sie weder das eine noch das andere. Was das für Sie bedeutet Es gibt keine allgemeingültige Antwort auf die Frage GmbH oder privat. Was es gibt, ist eine Antwort für Ihren konkreten Fall. Die Weichen werden vor dem Kauf gestellt, nicht danach.

Wenn Sie vor einer solchen Entscheidung stehen, sprechen wir das in unserem Erstgespräch gerne durch. Kein Standardformular, kein pauschales Ergebnis, sondern eine Einschätzung die zu Ihren Zielen passt.

Taxes & Property | Daniel Guilbert Hamburg, Mai 2026